Conheça os REITs: Fundos Imobiliários Americanos

6 minutos para ler

Durante tempos de incertezas, investidores podem procurar por mercados que oferecem um nível de liquidez e que possuam mais opções de investimento. Essa ação é conhecida como Flight to Quality, ou, “fuga para a qualidade”. Nesse cenário, o mercado americano se destaca. Ele é o maior do mundo. A título de comparação, em 2018 ele representava mais de 44% do valor de mercado global, enquanto o Brasil possuía apenas pouco mais de 1%.

Além de robusto, esse mercado possui diversas opções de investimento além das ações comuns. Podemos citar as ações fracionadas, os Exchange-traded funds (ETFs), American Depositary Receipts (ADRs) e, por fim, Real Estate Investment Trust (REIT) que é o tema desse texto.

Venha conosco em mais este conteúdo fundamental para a internacionalização da sua carteira.

O conceito dos fundos imobiliários

Antes de mergulharmos nas alternativas do mercado norte-americano, vamos começar pelo básico. Essencialmente, um REIT, ou fundo imobiliário, é uma categoria de ativos que permite que você invista em larga escala, em imóveis geradores de renda.

No Brasil, essa classe é chamada de FIIs, Fundos de Investimento Imobiliário. Assim como todo fundo, existe uma gestão responsável pela configuração da carteira, bem como pela distribuição dos recursos entre as diferentes estratégias.

Tradicionalmente, os FIIs eram opções atrativas para investidores que decidiam se diversificar no mercado doméstico. Nesse sentido, os investidores aportavam parte de seus recursos no segmento imobiliário brasileiro, investindo em fundos relacionados à locação de galpões industriais, salas comerciais e afins.

Os impactos do momento sobre essa classe de ativos

O ano de 2020 apresenta uma crise relativamente inédita na história econômica. Muito diferente da desaceleração do mercado de 2008, a crise que se agiganta pela frente está sendo alavancada por uma pandemia e pelo subsequente impacto nos sistemas de saúde pública e privada no combate à Covid-19.

Para lidar com a situação, países em todo o mundo seguem aplicando medidas importantes de isolamento social, promovendo a diminuição do contágio. Mas como em um efeito cascata, o isolamento também provoca o desaquecimento da economia mundial, criando um cenário generalizado de desaceleração econômica.

Trazendo isso para a realidade dos fundos imobiliários, sobretudo os nacionais, isso pode significar um aumento na taxa de vacância, prejudicando potencialmente a rentabilidade do empreendimento e do fundo em si.

Mas isso significa que os fundos imobiliários perderam sua atratividade? Não necessariamente! Da forma como percebemos, o importante aqui é considerar a disposição econômica com que cada país enfrentará a crise.

Nesse sentido, os investimentos em fundos imobiliários brasileiros possivelmente estarão mais vulneráveis ao longo do tempo do que aqueles negociados no mercado internacional, sobretudo o norte-americanos. Afinal, o conjunto de estratégias para a retomada econômica dos EUA vem se demonstrando muito mais robusto do que o apresentado pelo Brasil.

É importante lembrar que o desempenho passado não é garantia de retorno futuro.

Quero investir nos REITs. E agora?

Defina o seu objetivo

É fundamental que você alinhe as suas expectativas em torno de cada decisão. Tratando-se de fundos imobiliários, é importante analisar a composição, o setor aplicado, a rentabilidade apresentada e os riscos envolvidos. Qualquer investimento possui riscos associados, como prejuízos e perda do principal envolvido.

Conheça os fundos líquidos

Como você já deve saber, no mercado financeiro, liquidez está relacionada à velocidade de retirada dos seus recursos. Nesse sentido, fundos líquidos são aqueles com um alto volume de negociação diária, que permitem que o investidor desmonte sua posição com rapidez e facilidade.

Observe a performance histórica

Isso é algo que vale para qualquer fundo de investimento, não apenas os imobiliários. Os gráficos e relatórios de performance histórica são como uma vitrine do fundo para atrair e conscientizar seus futuros investidores.

O objetivo é analisar como a gestão desse fundo se comportou em períodos-chave da história econômica. Em termos de estabilidade patrimonial, considere um fundo que não seja volátil, mas sim estável, que tenha sido capaz de superar grandes traumas do mercado financeiro sem grandes desvalorizações e com possibilidade real de recuperação.

Estude o segmento

Ainda que essa prática não seja seguida 100% das vezes, é importante conhecer aquilo em que você investe é determinante para melhorar a sua tomada de decisão. Por isso, é interessante se informar sobre o segmento aplicado pelo fundo, entendendo os possíveis riscos e oportunidades de cada setor.

Conheça a gestão do fundo

A administração de um fundo de investimento costuma ser simbolizada na figura do gestor. Assim como o estudo da performance histórica, pode ser interessante analisar a consistência e o comportamento desse profissional em seus passos pelo mercado, identificando seu perfil de atuação e como ele lida em situações de crise. No casos dos REITs americanos, diversos sites (como o reit.com) trazem informações sobre quem são as empresas gestoras de cada REIT.

O conceito de REITs e sua comparação com os FIIs

Como já mencionado, os Real Estate Investment Trust, em essência, são os fundos imobiliários do mercado norte-americano. Apesar do conceito ser semelhante aos FIIs, os REITs apresentam algumas diferenças quando comparados ao mercado de fundos imobiliários no Brasil.

O primeiro fato é a capitalização de mercado. O market cap dos REITs supera 1 trilhão de dólares, enquanto os FIIs não ultrapassam USD 50 bilhões. Isso significa que o mercado norte-americano de fundos imobiliários pode ser visto como mais maduro, líquido e volumoso para a negociação desses ativos.

Os REITs em 2020

Como sempre, as suas decisões de investimento devem considerar um olhar panorâmico da situação econômica, política e social.

Em vista da crise global que se aproxima, países de todo o mundo passarão por um teste na manutenção de empregos, empresas e contratos, enquanto tentam equilibrar os impactos sobre o crescimento das próprias economias.

Na disposição para superar a crise, é importante considerar o impacto da desvalorização do real diante da moeda que orienta a economia mundial, o dólar. Por essa soma de motivos, a internacionalização dos seus investimentos pode ser uma estratégia.

No atual momento e no que ainda vem pela frente, investir em REITs em vez de FIIs significa uma possível melhor capacidade de atravessar a crise.

Você gostou deste panorama sobre os REITS? Então, aproveite para enriquecer essa discussão deixando um comentário.

Certifique-se de considerar sua própria situação financeira, realizar uma pesquisa completa e consultar um profissional tributário qualificado antes de tomar qualquer decisão de investimento referente a REITs. Os investimentos em REITs e outros títulos imobiliários estão sujeitos aos mesmos riscos que os investimentos diretos em imóveis. O setor imobiliário é particularmente sensível às crises econômicas. 

Posts relacionados

Deixe um comentário